El 8 de febrero de 2024, el Tribunal de Defensa de la Libre Competencia (“TDLC”) dictó la Resolución N° 80/2024, recaída en la consulta de la Asociación Gremial del Retail (“AGR”) – que agrupa a comercios que son locatarios de centros comerciales- tramitada bajo el Rol NC N° 478-2020 relativa a los contratos de arriendo de locales con operadores de centros comerciales, los efectos de la integración vertical entre operadores y tiendas y otro tipo de relaciones de propiedad o vínculos estructurales de la industria.
El TDLC limitó su análisis al de centros comerciales pertenecientes al formato mall, atendida la relevancia de las ventas para un porcentaje de locatarios efectuadas a través de centros comerciales tipo mall y ciertas características relevantes de este tipo de infraestructuras, tales como una administración centralizada y la capacidad de aglutinar un gran número y rubros de tiendas, que les otorga una posición de mercado difícil de replicar por otros canales de distribución.
El TDLC detectó riesgos vinculados al traspaso de información comercialmente sensible entre relacionadas o competidores, al apalancamiento de poder de mercado, a las barreras de la salida de los locatarios y cobros no justificados, ordenando las siguientes medidas a los operadores de centros comerciales tipo mall:
1. Abstenerse de exigir a sus locatarios más información que aquella estrictamente necesaria para determinar la renta de arrendamiento mensual.
2. No podrán entregar información comercialmente sensible de las tiendas a sus relacionadas o a terceros.
3. En caso de incluir ventas online para estimar la renta de arrendamiento, estas deberán tener una conexión con la tienda física del centro comercial.
4. Definir y distribuir claramente los cobros realizados a los locatarios vinculados a gastos comunes, fondos de promoción y publicidad, contribuciones de bienes raíces y servicios públicos. Adicionalmente, deberán rendir cuenta de forma periódica de estos gastos.
5. Establecer un mecanismo de solución de controversias que permita resolver de forma rápida y ecuánime aquellas diferencias que pudieran surgir en la implementación de las medidas anteriores.
6. No podrán condicionar el arriendo de un local en un centro comercial al arriendo en otro centro comercial.
7. No podrán imponer cláusulas que faculten al operador poner fin a dos o más contratos en caso de incumplimiento de uno de ellos.
8. Permitir el término anticipado de los contratos de arriendo por parte de aquellas tiendas que no pertenezcan a la categoría de tienda ancla, con un mínimo de tres meses de aviso. La indemnización asociada será, como máximo, equivalente a la renta de arrendamiento de dos meses, por cada año que reste de vigencia del contrato.
9. Mantener, modificar o elaborar un programa de cumplimiento en materia de libre competencia que comprenda las condiciones o exigencias antes establecidas.
Estas medidas son aplicables a aquellos operadores que administren, al menos, un centro comercial cuya superficie sea superior a 20.000 metros cuadrados.
El TDLC descartó imponer medidas respecto de la estructura de las tarifas de arriendo, que para la mayoría de los locatarios resulta ser un valor en UF por metro cuadrado arrendado, independiente de sus ventas. El TDLC concluyó que no sería efectivo que, en comparación con la estructura tarifaria propuesta por la consultante AGR, la estructura vigente: (i) genere rentas más altas para los malls y (ii) sea un mecanismo menos eficiente para distribuir los riesgos inherentes al desarrollo de un proyecto de esta envergadura entre locatarios y operadores. Consideró, asimismo, que los reajustes periódicos y el aumento de la tarifa en diciembre, se encuentran definidos desde el inicio de la relación contractual y no encontró indicios de una eventual discriminación de tarifas entre tiendas integradas y no integradas con el operador del mall.
Adicionalmente, el TDLC desestimó la existencia de riesgos anticompetitivos derivados de las cláusulas de obligación de remodelaciones periódicas y horarios diferenciados entre distintos rubros de tiendas, existiendo argumentos razonables para su imposición.